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选商铺切勿迷信市中心 警惕人气孤岛

2010-06-30 19:41:04 | 来源:
 

    选对了商铺真的可以实现一铺养三代,但一旦投错赔下去,也可以清空两代人。同为商业物业,商铺比起写字楼,风险更大,也更能体现一个投资者对于片区经济、人群结构、规划发展、人流导向、出行习惯等细节的全面把握。如果按照常规把商铺大致分为街铺、社区铺和内铺三种类型,街铺的选择又是商铺中最难以判断的一种,也是业内人士公认“赌性”最大的一种投资。

    “街铺的投资绝对是三言两语说不清的,甚至有时候是只能自己靠感觉去判断。”业内人士说。所以,我们综合了一些业内专家的建议,为大家介绍一些常用的判断方法,以供参考。

    ■买铺推荐

    依托大势买南市商业

    短短几年时间,昆明南市区房地产开发可谓如火如荼,不少空地都早已名花有主。与此同时,一些商业地产项目也在蓄势待发。比如,即将在南亚风情园原址上建造的南亚风情商业广场,它将打造为南市区的商业中心、昆明市的商业副中心。据了解,目前南市区多个小区二手房均价都已经突破6000元/平方米。目前南市区的开发效应给予了业界以及市民很大信心。依托昆明城市向南、东南拓展的大势,作为新老城区交界的枢纽地带,南市区的发展空间和区域商业价值未来将不可限量。

    ■选铺绝对注意

    1 最注意

    人气旺未必就是商铺旺

    有人才成铺,买铺的时候就要规划好将来租给什么样的商家,不同的行业对人群结构有不同的需求,也会带来非常不同的租金收益。

    各地都有“养铺”一说,与其说是养铺,不如说是对人气的积累。所以选铺要注意,旁边人气旺,不等于商铺的人气就旺,闹市区也有可能出现人气孤岛,这些和周边人流导向有很大关系。这可以通过各地的规划部门查询到片区未来规划的人口,通过片区产业规划,了解到未来片区人群的大致经济状况和消费结构,关于人群人流的问题一定要尽可能弄清楚些。不同时段的人气会适合不同的行业和领域,在买铺之前建议做一个长远的规划,把自己当做未来的承租人,预测承租人可能从事的行业,以及这个行业目前的租金水平。

    2 最强调

    纵深比约1:2的商铺较好用

    有一个问题要强调,商铺的门面不是越大越好,和谐的纵宽比会给人舒适的感受。通常来说,门脸宽一些,深度浅一些,室内采光会更好,并且由于可以对外展示的部分更大,会吸引更多的路人进门。对于同在一个地段的商铺来说,这样的商铺也更容易被租客所接受。善于经商的人士对于铺型的选择会更加讲究一些,一般会选择纵深比在1:2左右的商铺。

    但是如果这个商铺周边的人群结构只适合做餐饮,那么建议不要一味求浅,因为太浅的商铺是不适合做餐饮的。也不能一味求大,一般4米宽、20米深、80平方米的商铺可以适用于很多行业,但是铺内面积超过100平方米对于很多行业来说就已经显得不太合适,并且没有必要了,未来租客的范围就会窄很多。也有人采用大面积买入,切割后分租出去的方式来降低购入成本并且增加对外出租的收益。

    3 最提醒

    了解周边的未来规划很重要

    投资商铺原本就是要看客买铺,人群的变化势必也将带来经营的变化,最终还是会传递给商铺持有人。

    尽量多地了解商铺周边的未来规划,大到片区产业规划、周边建筑规划、公交地铁交通规划等宏观布局,小到绿化带的建设、红绿灯的设置、交通管制的规律、出口开设的要求等,也许一个小的变化就会大大影响商铺门前人流情况。比如门前若有绿化带,虽然看上去美观,但是却会拦住过往的人流。比如目前虽然处在地铁口,但是未来如果增设过街天桥,或者隧道口位置有细微变化,都可能影响到片区长远的人流导向。

    昆明目前很多地段的地铁施工封闭了路口,未来这些路口打开之后,周边人流一定会有质的变化,商铺投资者目前可以多关注这些街铺,说不定还有机会从中淘到宝。

    4 精打细算

    旺铺反而租售比更低

    与住宅情况不同,旺街铺由于价格高企反而租售比更低。考量一个街铺的投资价值,租金的稳定上涨比当下的投资回报率更为重要。有些商铺也许起初租售比只能达到2%-3%,但是如果租客盈利状况良好,租约稳定,长线看来投资回报率还是会高过那些时断时续的商铺。对于短线投资者来说,由于放盘量本身就很有限,客户选择空间很小,所以租售较旺的片区下一个卖出点通常会高于这一次的买入点。

责任编辑: 戚永  

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